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樓市漫談
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發展商優惠紛陳 搶吸二手客源

面對本地樓價高昂的情況,政府深知供應的遠水救不了近火,於是在過去數年來多次出招遏抑市場需求,不過相關辣招並未能發揮實際作用,只是不斷扭曲市場運作,亦令一二手市場的生態頓起變化。

今年首11個月的一手成交,已超越去年全年一手成交的總和;而相關成交金額更突破1,800億元,創下歷史高紀錄。反之,同期的二手成交卻較上年跌約一成!政府當局的多番出招,已令市場出現一手旺、二手淡的現象。

業主不平賣 二手盤源缺

以沽出單位的角度而言,一手及二手物業當然有很大分野。發展商佔有絕對優勢,亦能靈活提供各種優惠及付款辦法,此點是二手業主無以媲美的。以往未有辣招前,發展商會以豪華的會所、齊備的廚房設備及家電等作為增加樓盤吸引力的元素。而辣招出台後,發展商更多了上述板斧去搶二手市場客源,二手業主當然望塵莫及。

自從2010年辣招出現後,二手市場的炒家已消聲匿跡,炒家唯有轉戰一手市場等待升值或作長線投資。2012年續推辣招,但因為發展商有相應的稅務優惠或補貼,而令國內買家更加集中於一手市場。2013年再推辣招,亦因為有發展商提供的補貼,而促使更多投資者流入發展商手裡。

二手買家 轉購新樓

今天的加辣版辣招,更加使二手市場成交大幅減少;目前發展商雖然按兵不動,但當發展商看通形勢,想好有助買家入市的方法後,二手市場的買家更加會偃旗息鼓,再一次流向一手市場。

筆者認為是次政府加辣,樓價將不跌反升,原因很簡單,二手市場的業主大部分會惜售,投資者更加不輕易出貨,因賣了再買的成本相當重;因此在缺乏供應下,而需求仍然持續,樓價自然易升難跌。況且發展商的稅務優惠及補貼,其實是羊毛出在羊身上,成本都是歸於買家。那麼,發展商的訂價,怎可能會低呢。

樓價高昂是任何大城市必須要面對的課題,香港是國際知名的大城市,目前中國的強大,香港亦會是得益者;既然是大都會,大家亦應明白樓價貴是必然的現象。 


【刊於2016年12月8日  經濟日報專欄】