自從當局推出樓市辣招並接續收緊按揭成數以來，樓市成交量拾級而下，加上過去大半年樓市出現逆轉，整體市況持續走下坡，量價齊跌之勢畢現。二手住宅市場在今年首4個月只錄得8,000多宗登記，依比例再加以推算，估計全年最多不會超過35,000宗，成交量大有機會再創歷史新低紀錄。

「3D辣招」出台後，二手購買力漸被鎖死，原因不外乎以下幾個：炒家一早已經銷聲匿迹，投資者不肯貿然入市，因為要繳交雙倍印花稅；而自從收緊按揭成數及提高壓力測試後，用家承造按揭換樓亦變得困難；至於上車客在樓市由高位回落時更加不敢入市，因擔心會變成負資產一族。

樓價回軟 高位下跌13%

樓價自去年9月的最高位回落至今，幅度大約13%，雖然跌幅不算很大，但對上車客而言，就算覺得樓價尚可接受，但目前一般銀行能提供的按揭成數，於他們來說仍然是相當吃力，加上有壓力測試，買家只有無奈的打退堂鼓。

二手市場不濟，是否代表一手新盤有機可乘，可以搶佔僅剩的二手客源，令發展商在今年的銷售數量及金額，不會慘淡收場？本來這個預期十分「正路」，不過從目前掌握的數字來推斷，又未必如此理想。回顧今年首四個月的一手成交量少於3,000宗，按比估算，全年只有約12,000宗的成交，雖然並非歷史新低，但亦相距不遠也。

其實發展商已經預計今年的銷售不會容易，故在銷售策略上除了提供眾多優惠之外，樓價亦明顯有所調低；其他措施還包括給予代理高佣金藉以提升銷量、為買家提供高達9成的按揭安排，說不定當年的10成按揭，可能很快便會歷史重演。

不過，筆者認為，長此下去並非健康之象，只會構成惡性循環，對整體樓市並無好處。試想想若發展商出現滯銷，未能做到貨如輪轉，那何來有資金回流，何來有資金再投地，最終又怎能達到增加供應的目標呢？

放寬按揭成數 值得考慮

地產市道呆滯，各行各業都會受到影響及壓力，雖然政府減辣可能未是適當時機，但筆者認為放寬按揭成數，是目前值得考慮的做法，除了可在目前樓價回調之下，讓更多人可以上車及換樓外，亦可避免樓市跌勢過急，從而拖垮整體經濟出現硬着陸。

【刊於2016年5月26日  經濟日報專欄】